هزینه مسکن در ایران کمرشکن شده و فشار بالایی به خانوارها وارد میکند. سهم مسکن از هزینه خانوارهای ایرانی به بیش از ۴۰ درصد و در تهران به حدود ۶۰ درصد رسیده است. این در حالی است که در اروپا به طور متوسط ۲۰ درصد مخارج خانوارها صرف مسکن می‌شود.
مقایسه بازار مسکن ایران با اروپا نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری بالای ایرانیان در مسکن و کمبود عرضه مسکن و تعداد بالای خانه‌های خالی، سه عامل اصلی گرانی خانه در ایران است. در این گزارش به بررسی معضلات بازار مسکن کشور و دلایل سرمایه‌گذاری بالای ایرانیان در مسکن می‌پردازیم.
بازارهای موازی نابالغ، دخالت دولت در بازارهای موازی، سرمایه‌گذاری نهادها در مسکن، نبود ابزارهای کنترلی در بازار مسکن، عدم ثبات اقتصادی و بیماری هلندی اصلی‌ترین علل سرمایه‌گذاری بالای ایرانیان در مسکن است.
- مسکن چه سهمی از سبد خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد؟
اخیرا یورواستات، بازوی آماری کمیسیون اتحادیه اروپا، وضعیت بازار مسکن در اروپای ۲۰۲۰ را در یک نشریه آماری توصیف کرده است. طبق این داده‌ها افراد اتحادیه اروپا در سال ۲۰۲۰ به طور متوسط حدود ۲۰ درصد درآمد خود را به مسکن اختصاص دادند. البته این عدد در کشورهای مختلف عضو اتحادیه تفاوت زیادی دارد. به عنوان مثال در کشور بحران‌زده یونان این عدد حدود ۳۷ درصد، در آلمان حدود ۳۰ درصد و دانمارک ۲۶ درصد است. در سمت مقابل کمترین سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای کشورهای مالت (۹ درصد)، قبرس (۱۱ درصد) و لیتوانی (۱۳ درصد) بوده است.
در همین حال برآوردها در ایران حاکی از اختصاص بیش از ۴۰ درصد از بودجه خانوار به هزینه مسکن است. البته این عدد در تهران به رقم عجیبی در حدود ۶۰ درصد می‌رسد. چنین چیزی نشان از گرانی بسیار بالای خانه در ایران نسبت به اروپا دارد. رشد عجیب هزینه مسکن در سبد خانوارهای ایرانی طی سال‌های گذشته منجر به کاهش شدید رفاه، کوچک شدن سفره خانوارها و کاهش مصرف مواد غذایی و کم شدن تفریح شده است.
- سهم بالای صاحب‌خانه بودن عامل گرانی مسکن؟
در اتحادیه اروپا در سال ۲۰۲۰، حدود ۷۰ درصد از جمعیت در خانواده‌ای زندگی می‌کردند که صاحب خانه بودند و ۳۰ درصد دیگر جمعیت مستاجر بودند. در بین کشورهای اروپایی بیشترین سهم مالکیت مشاهده شده در کشورهای رومانی (۹۶ درصد)، اسلواکی (۹۲ درصد)، کرواسی و مجارستان (هر دو ۹۱ درصد) بود. در سمت مقابل هم نیمی از آلمانی‌ها، ۴۵ درصد اتریشی‌ها و ۴۱ درصد دانمارکی‌ها مستاجر بودند. بررسی کشورهای اروپایی بر اساس میزان تملک خانوارها، نشان می‌دهد که در کشورهای شرق اروپا صاحب‌خانه بودن مرسوم‌تر از غرب قاره سبز است.
حال بررسی مالکیت خانه در ایران نشان می‌دهد که در سال گذشته ۶۷ درصد ایرانیان صاحب‌خانه بودند و یک سوم خانوارها در ملک استیجاری زندگی می‌کردند. سال‌هاست برخی کارشناسان علت گرانی خانه در ایران را تمایل زیاد ایرانیان به صاحب‌خانه بودن و سهم پایین اجاره‌نشینی در کشور عنوان می‌کنند. اما مقایسه میزان مالکیت در ایران و اروپا نشان می‌دهد که این فرضیه چندان درست نیست و صاحب‌خانه بودن در اروپا حتی اندکی هم از ایران بیشتر است.
- بازار مسکن ایران کمبود عرضه دارد؟
یکی از عواملی که بابت گرانی خانه در ایران تاکید زیادی بر آن می‌شود، کمبود عرضه مسکن و تعداد کم املاک مسکونی در ایران است. چیزی که چندین بار دولت‌ها را بر آن داشته تا طرح‌های مختلف مسکن‌سازی را اجرا کنند. در دولت احمدی‌نژاد شاهد پروژه عظیم مسکن مهر بودیم. در دولت روحانی طرح «اقدام ملی مسکن» در دستور کار قرار گرفت که البته پروژه چندان عظیمی نبود. حالا هم یکی از مهم‌ترین برنامه‌های اقتصادی دولت رئیسی که تاکید زیادی بر اجرای آن می‌شود «نهضت ملی مسکن» است که طبق آن دولت قصد دارد سالی یک میلیون واحد ارزان‌قیمت بسازد. اما کمبود مسکن تا چه حدی عامل گرانی مسکن محسوب می‌شود؟
برای حدود ۲۴.۲ میلیون خانوار ایرانی حدود ۲۳ میلیون مسکن وجود دارد که حاکی از کمبود ۵ درصدی تعداد خانه‌ها نسبت به تعداد خانوارها در ایران است. در اروپا اما به ازای حدود ۱۹۵ میلیون خانوار، ۲۰۶ میلیون خانه وجود دارد. به عبارتی در حالی نسبت تعداد خانه‌ها به خانوارها در ایران حدود ۹۵ درصد است که این عدد در اتحادیه اروپا ۱۰۵ درصد است. به همین دلیل به نظر می‌رسد کمبود بیش از یک میلیون خانه در ایران بر گرانی مسکن اثر مهمی گذاشته است.
- خانه‌های خالی؛ گره اول مسکن در ایران؟
اما به نظر می‌رسد به غیر از نسبت پایین‌تر تعداد خانوار به تعداد خانه‌ها در ایران نسبت به اروپا، عامل دیگری هم وجود دارد که کمبود خانه در ایران را تشدید میکند. عاملی به نام خانه‌های خالی. در حالی از ۲۰۶ میلیون املاک مسکونی که در اروپا وجود دارد ۱۱ میلیون خانه خالی (معادل ۵ درصد) است که از حدود ۲۳ میلیون خانه ایرانی بیش از ۲.۵ میلیونشان خالی (معادل ۱۱ درصد) است. به این ترتیب در حالی تعداد خانه‌ها ۱.۲ میلیون کمتر از تعداد خانوارها است که دو برابر این میزان خانه خالی در کشور وجود دارد. در چنین شرایطی نسبت تعداد خانه‌های دارای ساکن به خانوارها، کمتر از تنها ۸۵ درصد است. البته بررسی‌ها نشان می‌دهد که اغلب خانه‌های خالی به قصد سرمایه‌گذاری و در نواحی گران‌قیمت قرار دارند. این در حالی است که افرادی که مشکل مسکن دارند جزو قشر ضعیف جامعه محسوب می‌شوند.
بازار مسکن مقصد اول ثروت ایرانیان
اما به نظر می‌رسد ساختار سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران یکی از مهم‌ترین یا حتی مهم‌ترین عوامل گرانی مسکن در ایران است. برآوردها حاکی از آن است که بیش از ۸۰ درصد ثروت ایرانیان در املاک سرمایه‌گذاری شده است و سهم بقیه بازارها مانند بورس، بیمه، ارز، طلا و... تنها حدود ۲۰ درصد است. این در حالی است که در اروپا کمتر از ۶۰ درصد ثروت خانوارها در املاک سرمایه‌گذاری شده است و این عدد در امریکا به تنها ۳۰ درصد از ثروت خانوار کاهش می‌یابد. این سهم زیاد املاک از ثروت خانوارها نشان‌دهنده میل بالای ایرانیان برای سرمایه‌گذاری در مسکن است. در همین خصوص هم می‌توان به نظرسنجی ایسپا در ماه گذشته اشاره کرد که از مردم پرسیده بود اگر پولی برای سرمایه‌گذاری در اختیار داشته باشید در چه محلی سرمایه‌گذاری می‌کنید. در پاسخ به این سوال حدود ۳۷ درصد مردم گفته بودند در زمین و مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند که از بقیه گزینه‌ها رای بیشتری داشت. در نتیجه می‌توان گفت که این تقاضاهای بالا برای سرمایه‌گذاری در مسکن از مهم‌ترین عوامل گرانی مسکن در ایران است.
- به نظر می‌رسد ۶ عامل منجر به میل بالای ایرانیان برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شده است.
بازارهای نابالغ: به طور معمول مردم میل بیشتری به سرمایه‌گذاری در بازارهای سنتی دارند و هنگامی وارد بازارهای دیگر می‌شوند که این بازارها به بلوغ رسیده‌اند. قدمت بالای بازارهای مالی و همچنین ابزارهای جذاب و متنوع در کشورهای توسعه یافته منجر شده تا بخش زادی از ثروت خانوار به سمت این بازارها برود. این در حالی است که این بازارهای مالی در ایران یا بسیار نابالغ و جوانند یا اصلا وجود ندارند.
دخالت دولت: به طور تاریخی دولت‌ها در ایران دخالت زیادی در بازارها داشته‌اند و مدام سعی در کنترل و هدایت بازارهای مختلف داشته‌اند. این در حالی است که بازار مسکن تقریبا از گزند دخالت‌های دولتی در امان بوده و می‌توان گفت که تنها بازاریست که دولت تنوانسته دخالت چندانی در آن داشته باشد. همین امر منجر شده تا به طور سنتی این بازار تقریبا آزاد برای سرمایه‌گذاران تنها گزینه جذاب باشد.
سرمایه‌گذاری نهادها: نهادهای مختلف مانند بانک‌ها که سرمایه‌های بسیار بالایی دارند، معمولا هر وقت وارد بازاری می‌شوند می‌توانند منجر به اختلال و تلاطم در آن بازار شوند. به همین دلیل در بسیاری از کشورهای توسعه یافته نهادها از سرمایه‌گذاری در مسکن منع شده‌اند. در همین حال مدتی پیش بانک‌های ایرانی لیست بلند بالای دارایی‌های ملکی خود را منتشر کردند که نشان از سرمایه‌گذاری سنگین این نهادهای مالی در بازار مسکن بود.
نبود ابزارهای کنترلی در بازار مسکن: در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، اگر افراد بخواهند بیش از یک خانه داشته باشند با مالیات‌های سنگینی مواجه می‌شوند. همین امر منجر شده تا میل به سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی در بسیاری از کشورها کاهش یابد. به عنوان مثال برخی از مردم در ایتالیا برای خرید یک خانه جدید، خانه قبلی خود را به قیمت‌هایی بسیار نازل می‌فروشند. در برخی مناطق کم‌طرفدار ایتالیا، مردم گاهی خانه خود را به نرخ تنها یک دلار می‌فروشند تا مجبور به پرداخت مالیات نشوند. اما چنین ابزارهایی که میل به سرمایه‌گذاری در مسکن را کاهش دهد فعلا در ایران وجود ندارد. البته اخیرا طرح‌های مختلفی برای مالیات‌ستانی از مسکن در دست اجرا است.
عدم ثبات اقتصادی: تورم مزمن و تلاطمات سنگین بازارها از دیگر عواملی هستند که ریسک سرمایه‌گذاری در دیگر بازارها را افزایش می‌دهند. به عنوان مثال سال گذشته بخش زیادی از ایرانیان جذب بورس شدند ولی با سقوط آزاد عجیبی که بازار سهام داشت، تقریبا همه تازه‌واردها این بازار را ترک کردند. عدم افت و خیزهای شدید در نرخ مسکن و سودده بودن همیشگی به خاطر تورم منجر شده تا از قدیم املاک بازاری جذاب برای سرمایه‌گذاری ایرانیان باشد.
بیماری هلندی: کشورهایی که دلارهای بادآورده نفتی دارند اغلب به بیماری هلندی مبتلا می‌شوند. به این صورت که تزریق دلارهای نفتی فراوان منجر می‌شود که نرخ ارز به اندازه تورم رشد نکند. به این ترتیب بازدهی دارایی‌های قابل تجارت معمولا به شدت کمتر از دارایی‌های غیرقابل تجارت می‌شود. با توجه به غیرقابل تجارت بودن مسکن، به نظر می‌رسد یکی از عوامل اصلی سرمایه‌گذاری ایرانیان در بازار مسکن، سرکوب نرخ دلار طی حداقل نیم‌قرن گذشته باشد.