مقایسه آماری واحدهای مسکونی خریداری شده در تهران طی ۱۴ ماه گذشته نشان می‌دهد با توجه به افزایش نرخ مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، عمده معاملات حول واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری بوده است.
آمار از کاهش متراژ واحدهای مسکونی معامله شده در یکسال اخیر حکایت دارد. بر اساس آمار منتشر شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، الگوی مصرف در ۱۴ ماه اخیر به واحدهای زیر ۸۰ متر کاهش یافته است. این در حالی است که میانگین ساخت‌وساز ۱۳۰ متر برآورد می‌شود. به عبارتی دیگر در حالی که مردم متقاضی خرید واحدهای کوچک و متوسط متراژ هستند، انبوه سازان پروژه‌های مسکونی با واحدهای بالای ۱۰۰ متر مربع را در دستور کار دارند.
بنا به گفته برخی، انبوه سازان ساخت واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف (زیر ۷۵ متر مربع در تهران) را دارای صرفه اقتصادی نمی‌دانند. این اتفاق سبب شده تا مشکل خانه‌های خالی در تهران رقم بخورد چرا که به دلیل گرانی مسکن در پایتخت، عموماً مردم استطاعت خرید آپارتمان‌های با متراژ بالا را ندارند.
به عنوان مثال در اردیبهشت ماه امسال از مجموع ۱۱ هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی معامله شده در تهران، بیشترین تعداد معامله با ۲ هزار و ۴۸۰ فقره به واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متر مربعی اختصاص داشت و پس از آن واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری با ۲ هزار و ۴۵۸ فقره در رتبه دوم قرار داشت. این در حالی است که اردیبهشت ماه سال گذشته واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری بیشترین تقاضای خرید را داشت و پس از آن واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری در لیست خرید متقاضیان خانه دارشدن قرار گرفته بود.
همچنین در فروردین امسال نیز از مجموع هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی معامله شده در تهران بیشترین تعداد با ۲۶۰ فقره معامله واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری بود و پس از آن واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری با ۲۰۴ فقره معامله قرار داشت. فروردین سال گذشته واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری با ۸۰۳ فقره بیشترین تعداد خانه‌های معامله شده از سوی تهرانی‌ها بود و واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری با ۷۶۴ فقره در رتبه دوم قرار داشت.
در اسفندماه سال ۹۷ در تهران ۱۰ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی به فروش رفته بود که بیشترین تعداد واحدهای فروخته شده در واحدهای مسکونی با دامنه متراژ ۶۰ تا ۸۰ متر مربعی قرار داشت که به ۲ هزار و ۲۷۲ فقره معامله می‌رسید. واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری نیز با هزار و ۷۳۵ فقره معامله جزو پُرتقاضاترین واحدهای مسکونی معامله شده قرار داشت. این در حالی است که متراژ واحدهای ۸۰ تا ۱۰۰ متری نیز با هزار و ۷۰۳ فقره در رتبه سوم قرار داشت که نشان می‌دهد واحدهای متوسط متراژ نیز در شمار خانه‌های مورد تقاضای خریداران قرار داشته است.
از سوی دیگر اسفند سال ۹۷ هم واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری با ۳ هزار و۱۰۴ فقره بیشترین تعداد معاملات را به خود اختصاص داد و پس از آن واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری در لیست خرید گنجانده شده بود.
این روند در ماه‌های بهمن و دی ماه سال گذشته نیز تکرار شده و واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری بیشترین تعداد تقاضای خرید را به خود اختصاص داده بودند.
از سوی دیگر بررسی روند تعداد معاملات مسکن بر اساس متراژ در پایتخت نشان می‌دهد ذائقه خریداران برای خرید واحدهای با متراژ کمتر از ۴۰ متر مربع به دلیل افزایش نرخ مسکن با روند صعودی تا ۴۰ درصد حفظ شده است. به گونه‌ای که در پاییز و زمستان سال گذشته همواره شاهد روند صعودی تعداد معاملات در واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری و نیز کمتر از ۴۰ متر مربعی بوده‌ایم. این در حالی است که در سال‌های قبل بیشترین تعداد معاملات به واحدهای ۶۰ تا ۸۰، ۸۰ تا ۱۰۰ و حتی ۱۰۰ تا ۱۲۰ متر اختصاص داشته است به گونه‌ای که به عنوان مثال در آبانماه ۹۷ تعداد واحدهای معامله شده در متراژ ۱۰۰ تا ۱۲۰ متری ۷۱۵ فقره بود که در آبان ۹۸ این شاخص به ۳۳۱ فقره معامله کاهش یافته بود.
بیشترین تعداد معاملات مسکن در کدام دامنه قیمتی رخ داده؟
همچنین بررسی نرخ مسکن واحدهای مسکونی فروخته شده در تهران نشان می‌دهد که با توجه به اینکه میانگین نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت در اردیبهشت ماه امسال، ۱۷ میلیون تومان بوده، اما بیشترین تعداد واحدهای مسکونی با ۲ هزار و ۱۲۷ فقره، به معاملاتی اختصاص دارد که در بازه قیمتی ۸ تا ۱۲ میلیون تومان بوده اند؛ پس از آن نیز واحدهایی که بین متری ۱۲ تا ۱۶ میلیون تومان به فروش رفته‌اند با ۲ هزار و ۱۱۷ فقره در رتبه بعدی بوده است؛ ۱۵۰۰ فقره معامله هم به خانه‌هایی اختصاص داشته که متری ۱۶ تا ۲۰ میلیون تومان نرخ داشته‌اند.
۶۰ درصد معاملات مسکن اردیبهشت ماه امسال در بازه ۸ تا ۲۰ میلیون تومانی بوده است.
در فروردین ماه امسال، متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی، ۱۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود با توجه به اینکه به دلیل شیوع ویروس کرونا، بازار مسکن در فروردین ماه امسال تقریباً با حداقل تعداد معاملات ممکن همراه بود، لذا تعداد معاملات انجام شده نشان می‌دهد واحدهای متری ۸ تا ۱۲ میلیون تومانی با ۲۴۰ فقره معامله، واحدهای ۱۲ تا ۱۶ میلیون تومانی با ۲۰۰ فقره و ۱۶ تا ۲۰ میلیون تومانی با ۱۶۳ فقره معامله، در زمره بیشترین معاملات انجام شده بوده است.
۵۸ درصد معاملات مسکن تهران در فرودین ۹۸ در دامنه قیمتی متری ۸ تا ۲۰ میلیون تومان قرار داشته است.
اسفند سال گذشته (۹۸) نیز متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۱۵ میلیون و ۶۶۰ هزار تومان بود که بیشترین تعداد معاملات با ۵ هزار و ۷۷۸ فقره معادل ۶۷ درصد معاملات در بازه ۱۲ تا ۲۰ میلیون تومانی قرار داشته است.
در بهمن سال گذشته نیز بیشترین تعداد معاملات با ۵۸ درصد به واحدهای مسکونی فروخته شده واقع در دامنه قیمتی متری ۱۲ تا ۲۰ میلیون تومان با ۶ هزار و ۶۵۰ فقره (۵۸ درصد) معاملات اختصاص داشته است.
ادعای اختصاص ۷۰ درصد بازار مسکن به خرید سرمایه‌ای صحت دارد؟
این روال در دو شاخص مورد بررسی شامل تعلق بیشترین خریدهای مسکن به: ۱- واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری و ۲- دامنه قیمتی ۸ تا ۱۶ میلیون تومان نیمه دوم سال ۹۸ و ۶ تا ۱۲ میلیون تومان در نیمه نخست ۹۸ نیز تکرار شده است.
برخی کارشناسان معتقدند تقاطع گیری اطلاعات به‌دست آمده از این دو شاخص می‌تواند نشان دهد که خریداران مصرفی و واقعی بیشترین تعداد خریداران مسکن را تشکیل می‌دهند و ادعای اختصاص ۷۰ درصدی بازار به خریداران سرمایه‌ای، صحت ندارد و محل اشکال است؛ اما برخی دیگر می‌گویند تقاضای سرمایه‌ای مسکن، صرفاً به واحدهای گران نرخ و لوکس و با متراژ بالا اختصاص ندارد و ممکن است بسیاری از افراد با سرمایه‌های خرد و متوسط با هدف حفظ ارزش این سرمایه‌ها، اقدام به خرید مسکن مصرفی کنند.