2 پرسش برای معمای قیمت گذاری مسکن !

ناصر ذاکری کارشناس اقتصادی در روزنامه شرق نوشت : ‌چند روز پیش و به ‌دنبال انتشار گفت‌وگویی با رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک، چنین تصوری برای برخی رسانه‌ها و مخاطبان شکل گرفت که بناست بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با یک بخش‌نامه جدید موجبات کاهش جدی قیمت مسکن را فراهم کند؛ البته سخنگوی بنیاد مسکن این شایعه را تکذیب کرده و اعلام کرد این بنیاد دخل‌و‌تصرفی در تعیین قیمت مسکن ندارد. انتشار این شایعه و سپس تکذیب سریع آن، این پرسش را در اذهان برخی ناظران مطرح کرد که آیا باید برای کاهش قیمت مسکن اقدامی انجام شود؟ آیا اساسا با حرکتی در سطح صدور یک بخش‌نامه می‌توان قیمت مسکن را کاهش داد؟ در این یادداشت به این دو پرسش بنیادین می‌پردازم:

افتتاح حساب صد از سوی بنیان‌گذار فقید جمهوری اسلامی در بیستم فروردین 1358، یعنی با فاصله کمتر از سه ماه از پیروزی انقلاب اسلامی که منتهی به تأسیس بنیاد مسکن شد و سپس تدوین قانون اساسی جدید در تابستان همان سال که در آن برای اولین‌بار به حقوق اجتماعی شهروندان توجه شده و داشتن مسکن را یک حق مسلم و انکارناپذیر برای شهروندان تلقی کرده ‌است، نشان از این واقعیت دارد که در سال‌های نخست شکل‌گیری نظام اسلامی توجهی جدی به نیازهای شهروندان شده و قانون‌گذاران وظیفه اصلی حکومت را برآورده‌کردن این نیازها می‌دانستند؛ وظیفه‌ای که در سال‌های بعد به‌تدریج مورد کم‌توجهی، بی‌توجهی و حتی بی‌مهری قرار گرفت. ‌بر اساس اصل 31 قانون اساسی، «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند». از همین عبارت سلیس و روشن چنین برمی‌آید که دولت‌ها در کنار مأموریت‌های متنوع خود و در کنار همه شاخص‌های کمّی که برای معرفی و نمایش‌دادن دستاوردهای خود در ایام قدرت به کار می‌گیرند، باید شاخصی برای سنجش تسهیل دسترسی اقشار کم‌درآمد جامعه به مسکن نیز معرفی کرده و با افتخار از موفقیت خود سخن بگویند. بهترین شاخصی که توان سنجش این تسهیل را دارد، زمان انتظار یک جوان تازه‌شاغل برای خرید و تملک مسکن است. دولتی که ادعای موفقیت دارد، باید با سربلندی از این دستاورد خود سخن بگوید که مثلا در سال نخست دولت این دوره 15 سال بوده و اینک به 10 سال کاهش یافته ‌است.

در سه دهه پس از خاتمه جنگ تحمیلی، طول دوره انتظار برای رسیدن به مسکن از 20 سال و 30 سال به 60 سال رسیده و اینک در سایه کم‌لطفی متولیان امر سه‌رقمی شده ‌است. جای شگفتی است در شرایطی که کوتاه‌شدن آستین پوشش شهروندان ده‌ها متولی دلسوز دارد، کوتاه و بلند‌شدن دوره انتظار برای رسیدن به مسکن با وجود تأکید شدید و غلیظ قانون اساسی، حساسیت و نگرانی هیچ مسئولی را برنمی‌انگیزد یا این حقیقت که از اسفند 1395 تا اسفند 1398 قیمت مسکن در شهر تهران هرسال 52,5 درصد افزایش یافته، هیچ مدیری را اندوهگین نمی‌کند و آنان نگران وضعیت جامعه مستأجران کشور که سهمشان در کل جمعیت کشور روزبه‌روز در حال افزایش است، نیستند.

گفتنی است جمعیت مستأجر کشور در فاصله سال‌های 1390 تا 1395 از 26.6 درصد به 30.7 درصد رسیده‌ است. همچنین به استناد نتایج سرشماری سال 1395، 12.3 درصد از خانوارهایی روستایی نیز به گروه مستأجران پیوسته‌اند. با عنایت به حقایق تلخی که ذکر شد، اینک با قاطعیت می‌توان به پرسش اول پاسخ داد: مجموعه حکمرانی تکلیف دارد در راستای اجرای قانون اساسی، امکان دسترسی آسان شهروندان به مسکن را فراهم و سال به سال این دسترسی را آسان‌تر و ارزان‌تر کند. ازاین‌رو درست است که به قول سخنگوی بنیاد مسکن: «این بنیاد دخل و تصرفی در تعیین قیمت مسکن ندارد»، اما ایشان نباید این حقیقت تاریخی را فراموش کند که مأموریت بنیاد مسکن و فلسفه وجودی آن، حل معضل مسکن و به بیانی تسهیل دسترسی شهروندان به مسکن بوده ‌است.

و اما در پاسخ پرسش دوم، باید گفت بخش عمده دشواری‌های پدیدآمده در بازار مسکن که موجبات محرومیت گروه کثیری از شهروندان را از مسکن مناسب فراهم کرده، ناشی از بروز پدیده تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاک و مستغلات است که خود معلول شکل‌گیری نقدینگی عظیم در اقتصاد کشور است.

رقابت سوداگران صاحب نقدینگی با متقاضیان واقعی مسکن در این بازار موجب شده قیمت مسکن با سرعتی سرگیجه‌آور رشد کند. ازاین‌رو هر تدبیر و برنامه‌ای که بتواند تقاضای سفته‌بازانه را در بازار مسکن مهار و خروج تدریجی آن را از بازار تسهیل کند، نتیجه دلپذیر دسترسی آسان شهروندان فاقد مسکن به مسکن متناسب با شأن و نیازشان را تقدیم جامعه خواهد کرد. سیاست‌هایی از نوع دریافت مالیات مضاعف از مالکان مستغلات، اعمال محدودیت برای مالکیت واحدهای مسکونی به‌ویژه در کلان‌شهرها و به بیان دیگر مبارزه با احتکار مسکن و در کنار آن ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری پربازده و مولد می‌تواند کم‌رنگ‌شدن تدریجی تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن را در پی داشته باشد. به‌این‌ترتیب، کسی به صرف داشتن نقدینگی فراوان به فکر «سرمایه‌گذاری» در املاک نخواهد افتاد؛ زیرا انتظار بازدهی چندانی ندارد و از سوی دیگر گزینه‌های بهتری برای سرمایه‌گذاری پیش‌روی خود دارد. سیاست‌گذاری برای کاهش جدی قیمت مسکن چندان پیچیدگی ندارد، اما بی‌تردید مقاومت بزرگ‌مالکان که حفظ وضع موجود را برای کسب منافع نجومی ضروری می‌بینند و طمع‌ورزی خودخواهانه دست‌اندرکارانی که خود را با داشتن یکی، دو واحد مسکونی اضافی، جزء گروه مالکان محسوب کرده و از منافع آنان به‌جای منافع جامعه دفاع می‌کنند، اجازه نمی‌دهد که اقدامی جدی برای حل معضل مسکن انجام شود.